小区电梯广告费不知所踪、公共停车收益被悄然占用、换物业屡屡被卡、业委会监管缺位……长期以来，这些物业治理痛点，困扰着海南无数小区业主。

如今，所有难题迎来省级硬核新规！9月24日，海南省住建厅发布《海南省业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》，这是海南首个省级业主自治专项规则，全文6章75条、共计1.5万字，为小区治理、业主维权、物业监管建立了一套完整、可落地的全新准则。

今年以来，海南持续打出物业规范“组合拳”：7月规范物业服务合同、8月明确小区公共收益归业主所有、9月完善业主自治监管体系，从合同、资金、组织三大维度，全面重塑海南小区治理格局，真正把小区话语权、财权、监督权还给业主。

这是本次新规最贴近民生、最重磅的利好调整。今后，小区内电梯广告收入、公共车位停车费、公共场地租赁费、公共区域经营收益等所有公共收益，全部归全体业主共有。

新规明确，物业不得再代收、代管、自留任何公共收益！所有收益必须全额存入业主大会专属结算账户，全程专户专储、独立管理。

同时强制要求：收支明细、审计结果、分配账目必须全程公开公示，接受所有业主监督。收益如何使用、如何分配，不再由物业单方面决定，完全由业主大会集体表决敲定，彻底斩断物业侵占业主公共收益的灰色空间。

针对大众普遍担忧的“业委会不作为、暗箱操作、利益输送”问题，新规建立严格准入+终身约束双重机制，全方位筑牢监管防线。

✅ 候选人准入全面收紧

参选业委会人员，必须满足核心条件：本人、配偶及近亲属，与小区物业企业无任何直接利益关系。同时，候选人名单需全面公示，公开披露刑事处罚记录、失信记录、违规违约记录，接受全体业主监督，从源头杜绝利益关联、问题人员入局。

✅ 在任13条禁令，触碰即出局

新规明确13条零容忍红线，严禁业委会成员挪用业主公共资金、收受物业/开发商好处、违规减免个人物业费及停车费、拒不缴纳物业费等违规行为。

一旦触碰红线，只需满足「专有面积20%+人数20%业主联名」或「三分之一以上业委会委员提议」，即可直接终止涉事委员资格，真正实现权责对等、从严监管。

以往业主投票计票不透明、人工统计易作弊、结果无法溯源的乱象，被新规彻底堵死。

今后海南所有小区业主投票，统一归口海南省物业服务管理平台管理，实现全流程规范化、透明化：

▪ 线上投票：平台直接投票、系统自动计票，无人工干预空间

▪ 纸质投票：所有票选结果必须全部补录平台，由系统统一核算

全程留痕、公开可查、无法篡改，彻底打破计票“黑箱”，保障投票公平公正。同时新规明确人性化利好：已合法收房、尚未办理房产证的业主，同样依法享有投票权、参选权，全面保障实际居住业主的合法权益。

“新物业选好了，老物业拒不退场、拒不交接”，是长期困扰小区治理的核心难题。本次新规直接划定刚性底线，彻底终结物业拉锯战。

新规明确：业主大会依法表决选聘出新物业后，老物业不得以任何理由拒不退场、拒不交接。不得以业主欠缴物业费、工程未完结、对业主决议有异议、存在纠纷等各类借口拖延交接、滞留小区。

对于拒不配合、违规赖场的物业企业，主管部门将依法采取限期整改、行政约谈、记入信用档案、依法处罚等措施，用刚性约束保障业主合法选择权。

新规兼顾细节与兜底，多项条款精准规避治理漏洞，保障小区治理平稳有序：

▪ 禁止换届突击决策

业委会换届期间，严禁突击更换物业、突击上调物业费，杜绝“换届末日签字”损害全体业主利益的行为。

▪ 任期强制财务审计

有公共经营收益的小区，业委会届满前3个月必须完成强制财务审计，所有账目明细公开透明，杜绝账目混乱、资金流失问题。

▪ 无间断兜底托管

针对交房满2年未成立业委会、业委会瘫痪、委员集体辞职等无人治理的小区，可成立物业管理委员会临时接管，任期不超过3年，待新业委会成立后自动解散，彻底解决小区治理“真空期”问题。